Att bygga ett nytt hus eller genomföra en omfattande ombyggnation är ett av livets största projekt. Till skillnad från att köpa ett befintligt hus, där ett vanligt bolån betalas ut direkt, kräver ett byggprojekt en mer flexibel finansiell lösning. Denna tillfälliga lösning kallas byggnadskreditiv, eller i dagligt tal bygglån.
Byggnadskreditivet är en specialanpassad kredit som fungerar som en ekonomisk buffert under själva byggtiden. Dess främsta funktion är att tillhandahålla kapitalet stegvis, i takt med att kostnaderna för bygget uppstår och de fakturor som ska betalas kommer in.
Så fungerar krediten steg för steg
Ett byggnadskreditiv är i grunden en kontokredit som banken beviljar. Beloppet baseras på två centrala faktorer: din detaljerade produktionskostnadskalkyl och en förhandsvärdering av huset i dess färdiga skick.
1. Beviljande och utbetalning
När du får ett byggnadskreditiv beviljat, får du inte hela lånebeloppet utbetalt på en gång. I stället får du tillgång till en kreditram som du kan nyttja efter hand. Under byggtiden skickar du fakturor från hantverkare, entreprenörer och materialleverantörer till banken. Banken betalar dessa fakturor genom att lyfta pengar från ditt beviljade byggnadskreditiv.
Detta system innebär att du som låntagare endast betalar ränta på den del av krediten som faktiskt har utnyttjats (dispositionsränta). Detta är den stora ekonomiska fördelen under byggperioden. I regel behöver du inte heller amortera på byggnadskreditivet så länge det pågår.
2. Bankens säkerhet och kontroll
Eftersom det inte finns någon färdig byggnad som kan utgöra full säkerhet, är byggnadskreditivet mer riskfyllt för banken än ett traditionellt bolån. Krediten har visserligen fastigheten (tomten) som säkerhet genom pantbrev, men banken måste samtidigt säkerställa att husets värde ökar i takt med att pengar betalas ut.
Därför granskar banken all dokumentation – din produktionskostnadskalkyl, dina ritningar och ditt startbesked från kommunen – mycket noggrant. De kan även kräva besiktningar eller delvärderingar för att kontrollera att det värde som faktureras motsvarar det arbete som faktiskt har utförts. Dessutom är det vanligt att banken skriver en så kallad spärrförbindelse, vilket innebär att en del av lånet reserveras direkt till specifika, större entreprenörer.
3. Övergång till bolån
Byggnadskreditivet är utformat för att vara en tillfällig lösning, med en löptid som ofta ligger på mellan ett och två år. När huset är färdigställt, slutbesiktigat och kommunen har utfärdat ett slutbesked, avslutas krediten.
För att omvandlingen ska ske genomförs en slutvärdering av det färdiga huset för att fastställa dess marknadsvärde. Därefter löses hela det utnyttjade beloppet av byggnadskreditivet in och omvandlas till ett vanligt bolån (bottenlån). Det är först då de vanliga reglerna för amorteringskrav och bolånetaket (maximalt 85 procent belåning) träder i kraft.
De ekonomiska aspekterna
Kostnaden för ett byggnadskreditiv är generellt högre än för ett vanligt bolån. Detta beror på den ökade risk och det större administrativa arbete som banken har under byggtiden.
Utöver den löpande räntan tillkommer flera avgifter. En uppläggningsavgift är en engångskostnad för att hantera allt administrativt arbete. Vissa banker tar även ut en kreditavgift som baseras på det totala beviljade beloppet, oavsett hur mycket som är utnyttjat. Dessutom måste du betala kostnader för pantbrev (2 procent av inteckningsbeloppet) och den slutliga värderingen av det färdiga huset.
Slutligen måste du som byggherre själv stå för en kontantinsats på minst 15 procent av den totala produktionskostnaden för att uppfylla bolånetaket. Denna insats betalas vanligtvis med eget kapital för de första fakturorna i projektet, eller så kan din tomt räknas som hela eller delar av insatsen.
Att skaffa byggnadskreditiv kräver god planering och en öppen dialog med banken. En detaljerad och realistisk budget är ditt viktigaste verktyg för att få en smidig finansieringsprocess.